Pełnowymiarowa inwazja Rosji na Ukrainę radykalnie zmieniła geografię i wielkość rynku budowlanego, spowodowała zmiany kadrowe, wpłynęła na ramy regulacyjne i otworzyła nowe obszary działalności dla ukraińskich firm budowlanych.
Dyrektor generalny Rauta Andrij Ozejczuk opowiedział o trendach i zmianach w budownictwie w latach 2022-2023.
Do tej pory łączne straty wyniosły ponad 150 mld USD, przy czym największe straty poniesiono w budownictwie mieszkaniowym (56 mld USD), infrastrukturze (37 mld USD) i przemyśle (12 mld USD). W ciągu dwóch lat Rosji na Ukrainę zniszczeniu uległo około 15% zdolności produkcyjnych materiałów budowlanych. Największe straty odnotowano w segmentach walcowanego metalu i suchych mieszanek gipsowych.
W 2022 r. wielkość rynku budowlanego na Ukrainie spadła o około 65%. W 2023 r. spostrzegamy tendencję do zwiększania konsumpcji produktów i usług budowlanych, a rynek ma wzrosnąć o 25% do końca roku. Jednocześnie wielkość rynku nieruchomości mieszkaniowych w przeliczeniu na hrywny pozostanie na poziomie z poprzedniego roku, nieruchomości niemieszkalne wzrosną o 15%, a konstrukcje inżynieryjne wykażą wzrost o 40%.
Struktura popytu na nowe nieruchomości mieszkaniowe na Ukrainie zmieniła się dramatycznie. Regiony frontowe doświadczyły największego spadku wolumenu budowy do prawie 90%, regiony centralne – spadek do 70%, podczas gdy na zachodzie kraju ilość obiektów budowlanych wzrosła o 15%, ze względu na relokację przedsiębiorstw i osób wewnętrznie przesiedlonych, a także aktywny rozwój nieruchomości wypoczynkowych w Karpatach.
Rynek pierwotny przeniósł się głównie na zachodnią Ukrainę. Deweloperzy w innych regionach koncentrują się głównie na ukończeniu projektów rozpoczętych przed marcem 2022 roku. Obecnie większość inwestorów waha się przed rozpoczęciem nowych projektów budowlanych i przyjmuje postawę wyczekującą.
W centrum, na północy i na wschodzie Ukrainy wzrósł popyt na usługi związane z odbudową zniszczonych budynków i konstrukcji. Firmy, które mają uszkodzone obiekty nieruchomości, muszą zrekonstruować budynki, aby wznowić działalność.
Najszybciej rozwijającym się segmentem budownictwa jest obecnie odbudowa infrastruktury, głównie mostów i obiektów socjalnych, z wykorzystaniem środków budżetowych i darczyńców.
W odpowiedzi na zagrożenia wojenne pojawiły się nowe segmenty rynku budowlanego: konstrukcje chroniące infrastrukturę krytyczną oraz modułowe schrony żelbetowe przeznaczone do ochrony ludzi podczas nalotów, ostrzałów artyleryjskich itp.
W latach 2022-2023 koszt budowy wzrósł o 53%, co doprowadziło do podobnego wzrostu cen na rynku pierwotnym. Koszty budowy będą nadal rosły, napędzane obiektywnymi procesami, w tym zwiększonym popytem i inflacją.
Dostawcy materiałów budowlanych, którzy wcześniej importowali produkty z Rosji i Białorusi (szkło, asfalt, walcowany metal, cement, płyty warstwowe itp.), zostali zmuszeni do przestawienia się na dostawy z UE i Turcji.
Zamknięcie ukraińskich portów uniemożliwiło import materiałów budowlanych drogą morską (metal walcowany, chemikalia, wykończenia itp.). Obecnie materiały te są importowane na Ukrainę głównie przez Rumunię, co doprowadziło do wzrostu ich kosztów.
Pod koniec 2023 r. wystąpiły trudności z importem surowców i materiałów z powodu zablokowania punktów kontrolnych na granicy z Ukrainą przez polskich i słowackich przewoźników. Doprowadziło to również do wzrostu cen i wydłużenia czasu dostaw importowanych materiałów budowlanych.
Podczas pełnowymiarowej inwazji Rosji na Ukrainę liczba osób w wieku produkcyjnym na Ukrainie spadła o około 35%. Mobilizacja i emigracja wykwalifikowanych pracowników doprowadziła do niedoboru personelu w branży budowlanej, który jest odczuwalny nawet przy znacznym spadku rynku. W przyszłości może to doprowadzić do wzrostu płac, co dodatkowo zwiększy koszty budowy, ale nadal nie rozwiąże problemu niedoboru wykwalifikowanej siły roboczej.
W związku z tym coraz popularniejsze stają się szybkie technologie budowlane, które wymagają minimalnej liczby pracowników. Na przykład budowa budynków z płyt warstwowych wymaga znacznie mniejszej liczby specjalistów niż budowa z materiałów sztucznych.
Ukraina będzie potrzebować dużej liczby specjalistów budowlanych podczas procesu odbudowy, więc w przyszłości prawdopodobnie będziemy świadkami migracji wykwalifikowanych pracowników z UE i budowlańców z Azji.
Wśród głównych innowacji legislacyjnych w ostatnich latach jest tendencja do zwiększania bezpieczeństwa ludzi i poprawy efektywności energetycznej budynków. Na przykład poprawki do ustawy nr 2486-IX regulują wymagania dotyczące budowy schronów w nowych budynkach. Ponadto w Państwowych przepisach budowlanych (ДБН В.2.6-31:2021) zmieniły się wymagania dotyczące minimalnych dopuszczalnych wartości oporu przenikania ciepła przegród zewnętrznych budynków, które wzrosły średnio o 28%.
Większość ukraińskich inwestorów przygotowuje się obecnie do odbudowy i aktywnie oblicza koszty budowy, ale czeka na zakończenie działań wojennych, aby rozpocząć nowe projekty.
Międzynarodowe instytucje finansowe planują zaangażować się w odbudowę i stopniowo wchodzą na ukraiński rynek. Kluczowymi kryteriami finansowania powojennego budownictwa na Ukrainie będą przejrzystość i szybkość realizacji projektów, dlatego organizacje międzynarodowe już zaczynają nawiązywać współpracę z wiarygodnymi ukraińskimi firmami budowlanymi. Priorytetowo traktowane są firmy, które pracują z europejskimi materiałami i technologiami, co pozwala im tworzyć nowoczesne, atrakcyjne architektonicznie i energooszczędne budynki.
