L’invasion à grande échelle a radicalement transformé la géographie et le volume du marché de la construction, provoqué des changements au niveau des ressources humaines, influencé le cadre réglementaire, tout en ouvrant de nouvelles opportunités d’activités pour les entreprises ukrainiennes du secteur de la construction.
Le directeur de Rauta, Andriy Ozeichuk, a parlé des tendances et des changements dans la construction en 2022-2023.
À ce jour, les pertes totales s’élèvent à plus de 150 milliards de dollars, parmi lesquelles les plus grandes pertes concernent le secteur résidentiel (56 milliards de dollars), les infrastructures (37 milliards de dollars) et l’industrie (12 milliards de dollars). Au cours des deux années de l’invasion à grande échelle, environ 15% des capacités de production de matériaux de construction ont été détruites. Les segments les plus touchés sont ceux des produits métalliques et des mélanges de gypse secs.
En 2022, la taille du marché de la construction en Ukraine a diminué d’environ 65%. En 2023, une tendance à l’augmentation de la consommation de produits et de services de construction a été observée, et à la fin de l’année, une croissance de 25% du marché est attendue. En revanche, la taille du marché de l’immobilier résidentiel en équivalent hryvnia (UAH) restera au même niveau que l’année dernière, l’immobilier commercial augmentera de 15%, et les infrastructures connaîtront une croissance de 40%.
La structure de la demande pour les nouveaux projets immobiliers résidentiels en Ukraine a radicalement changé. Les régions proches du front ont enregistré la plus forte baisse des volumes de construction, atteignant près de 90%, tandis que la partie centrale a connu une diminution de 70%, et à l’ouest, la construction a augmenté de 15%, ce qui est lié à la relocalisation des entreprises et des personnes déplacées à l’intérieur du pays, ainsi qu’au développement actif de l’immobilier touristique dans les Carpates.
Le marché de l’immobilier neuf s’est principalement réorienté vers l’ouest de l’Ukraine. Les promoteurs dans d’autres régions sont principalement concentrés sur la finition des projets commencés avant mars 2022. Actuellement, la plupart des investisseurs n’osent pas entamer de nouveaux projets de construction et adoptent une position d’attente.
Dans le centre, le nord et l’est de l’Ukraine, la demande pour les services de reconstruction des bâtiments et infrastructures détruits a augmenté. Les entreprises ayant subi des destructions de biens immobiliers ont besoin de rénover les bâtiments pour rétablir leur fonctionnement.
Le segment de construction à la croissance la plus rapide est actuellement la reconstruction des infrastructures, en particulier des ponts et des installations à vocation sociale, financée par des fonds publics et des dons.
En réponse aux menaces de guerre, de nouveaux segments du marché de la construction sont apparus: des structures pour protéger les installations critiques et des abris modulaires en béton armé destinés à protéger les personnes lors des alertes aériennes, des tirs d’artillerie, etc.
En 2022-2023, le coût de la construction a augmenté de 53%, ce qui a entraîné une hausse similaire des prix sur le marché de l’immobilier neuf. Le coût de la construction continuera d’augmenter en raison de processus objectifs, notamment l’augmentation de la demande et de l’inflation.
Les fournisseurs de matériaux de construction, qui importaient auparavant des produits de la Fédération de Russie et de Biélorussie (verre, bitume, produits métalliques, ciment, panneaux sandwich, etc.), ont dû se réorienter vers les livraisons de produits en provenance des pays de l’UE et de la Turquie.
En raison de la fermeture des ports ukrainiens, l’importation de matériaux de construction par voie maritime (produits métalliques, produits chimiques, finitions, etc.) est devenue impossible. Aujourd’hui, l’importation de ces matériaux en Ukraine se fait principalement par la Roumanie, ce qui a entraîné une augmentation de leur coût.
À la fin de 2023, des difficultés sont apparues pour l’importation de matières premières et de matériaux en raison du blocage des points de passage à la frontière avec l’Ukraine par les transporteurs polonais et slovaques. Cela a également entraîné une augmentation des prix et des délais de livraison des matériaux de construction importés.
Depuis le début de l’invasion à grande échelle, la population active en Ukraine a diminué d’environ 35%. La mobilisation et l’émigration des spécialistes qualifiés ont entraîné une pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, qui se fait sentir même avec une chute importante du marché. À l’avenir, cela pourrait entraîner une augmentation des salaires, ce qui impactera encore la hausse des coûts de construction, mais ne résoudra pas le problème de la pénurie de travailleurs qualifiés.
Dans ce contexte, les technologies de construction rapide, nécessitant un nombre minimal de travailleurs, deviennent de plus en plus demandées. Par exemple, la construction de bâtiments en panneaux sandwich nécessite un nombre de spécialistes bien inférieur à celui nécessaire pour la construction avec des matériaux traditionnels.
Lors de la reconstruction, l’Ukraine aura besoin d’un grand nombre de spécialistes du secteur de la construction, ce qui pourrait entraîner une migration de main-d’œuvre qualifiée en provenance de l’UE et des travailleurs spécialisés en provenance d’Asie.
Parmi les principales innovations législatives des dernières années, on peut souligner la tendance à renforcer la sécurité des personnes et à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments. Ainsi, l’adoption des modifications de la loi № 2486-IX réglemente les exigences pour l’aménagement des abris anti-bombes lors de la construction de nouveaux bâtiments. De plus, dans les normes DBN V.2.6-31, qui sont entrées en vigueur le 1er septembre 2022, les exigences minimales de résistance thermique des enveloppes des bâtiments ont été modifiées, avec une augmentation moyenne de 28%.
Actuellement, la plupart des investisseurs ukrainiens se préparent à la reconstruction et calculent activement le coût de la construction, mais attendent la fin des hostilités pour démarrer de nouveaux projets.
Les institutions financières internationales prévoient de participer à la reconstruction et commencent progressivement à entrer sur le marché ukrainien. Les critères clés pour le financement de la construction d’après-guerre en Ukraine seront la transparence et la rapidité de la mise en œuvre des projets, c’est pourquoi les organisations internationales commencent dès aujourd’hui à établir des partenariats avec des constructeurs ukrainiens fiables. Dans ce cadre, les entreprises travaillant avec des matériaux et des technologies européens sont prioritaires, ce qui permet de créer des bâtiments modernes, architectoniquement attrayants et écoénergétiques.
